Долевое строительство - юридическая сторона вопроса!

Оформить в собственность жилые или нежилые помещения, возможно, нескольким путями:

на земельном участке, на который оформлено право собственности, построить объект за счёт своих собственных средств;
приобрести помещения жилого или нежилого назначения на вторичном рынке;
участвовать в долевом строительстве объекта недвижимости.

Долевое строительство жилых домов получило большое распространение в связи с тем, что финансирование возведения объекта осуществляется из различных независимых источников, что позволяет своевременно завершить строительство.

Инициатору строительства объекта (далее будем именовать его Инвестором) выгодно использовать денежные средства граждан или организаций. Это связано с тем, что на начальном этапе строительства, который является самой затратной стадией строительства, необходимо оплатить разработку проектной и сметной документации, аренду земельного участка, провести геодезические и другие подготовительные работы. Используя собственные денежные средства, Инвестор на длительное время изымет из оборота значительную часть финансов. По банковскому кредиту Инвестор будет обязан ещё выплатить проценты по обслуживанию заёмных средств, что увеличит стоимость самого строительства.

Именно за счёт оптимальной схемы финансирования строительства, применения новых технологий и материалов, а также привлечения квалифицированной рабочей силы, Инвестор предлагает гражданам приобрести желанные квадратные метры по более низкой цене, чем стоимость, установленная рынком.

Реализация проекта строительства может осуществляться собственником земельного участка, либо по контракту, заключённому между местным органом власти (в Москве - это Правительство Москвы) и Инвестором. Контрактом предусматривается передача земельного участка в аренду Инвестору для осуществления строительства.

Федеральным законодательством установлено, что Инвестор вправе заключить договор с гражданином или организацией исключительно только в форме договора участия в долевом строительстве. Если договорные отношения будут оформлены в какой-нибудь другой форме, их можно оспорить в судебном порядке. Вышеуказанный договор должен содержать:

описание квартиры или нежилого помещения в соответствии с проектной документацией;
срок завершения строительства и оформления права собственности;
стоимость помещений, порядок перечисления денежных средств;
гарантийный срок.

При отсутствии в договоре вышеперечисленных условий, такой договор считается незаключенным! Также требуется провести регистрацию договора. Регистрацию, как правило, осуществляет Инвестор за счёт средств Участника.

Как показал анализ ситуации на строительном рынке, прекращение реализации проектов строительства жилых комплексов в основном происходил по следующим причинам:

просчёт в схеме финансирования проектирования и строительства объектов;
понуждение местных органов власти к выполнению дополнительных условий для подключения объекта к инженерным сетям (вода, канализация, газ, энергия и т.д.), что требовало значительных финансовых и материальных затрат, и без выполнения которых объект не мог быть принят в эксплуатацию;
подорожание материалов, работ и услуг субподрядчиков;
применение штрафных санкций, понуждение оплаты неустоек по государственным инвестиционным контрактам и/или договору аренды земли или по заключённым договорам с субподрядчиками;
отсутствие в законодательстве реального наказания за прекращение выполнения обязательств Инвестором перед участниками.

Оформление в собственность помещений каждым Участником возможно только после приёма объекта в эксплуатацию. Частные инвесторы, которыми являются граждане, профинансировавшие строительство, в любое время вправе запрашивать у Инвестора информацию, касающуюся реализации проекта. Если у Участника есть сомнения в порядочности Инвестора, он решением суда может признать своё право собственности на квартиру, как на объект незавершённого строительства (это возможно на завершающем этапе строительства).

Законодательством установлено, что цена договора может быть изменена после его заключения только, если договором предусмотрена такая возможность и прописаны все случаи и условия ее изменения. В договоре Инвестор постарается учесть все возможные варианты ситуаций, позволяющих потребовать дополнительную оплату по договору. В случае увеличения площади квартиры после ввода в эксплуатацию это оправданно. Но в договоре должно быть указано, по каким расценкам будет произведен расчёт доплаты. А вот увеличение стоимости работ, услуг и материалов не должны влиять на цену договора. Данное обстоятельство это учтенный риск Инвестора.

Информированность гражданина по всем возможным проблемам участия в строительстве позволит ему без дополнительных затрат и судебных решений оформить в собственность недвижимость в соответствии с договорными отношениями.