Что такое эксклюзивный договор и каковы его основные преимущества?

В данной публикации рассмотрим, что такое эксклюзивный договор, каковы его основные преимущества и выгоды? Образцы договоров, в том числе и рассматриваемый нами здесь эксклюзивный договор, представлены вашему вниманию в соответствующих разделах сайта bizformat.ru.

В чём же смысл и преимущества эксклюзивного договора?

Логично предположить, что если сообщить о продаже жилья сразу в несколько агентств недвижимости (или просто самостоятельно "дать" объявление о продаже в газету), то продажей будут заниматься множество риэлторов и вероятность быстрой продажи существенно возрастёт. Однако, это весьма распространённое и очень ошибочное мнение. Конечно, любое риэлторское агентство поместит ваш запрос о продаже в банк данных, но вряд ли они будут его широко рекламировать в печатных или электронных СМИ. Вероятнее всего ограничатся простым срочным объявлением. Здесь и поможет эксклюзивный договор. Смысл его такой: клиент, который хочет продать квартиру быстро, с выгодой и наибольшей безопасностью для себя, поручает это одному агентству недвижимости. При этом он должен быть уверен в его честности и профессионализме. Агентство, в свою очередь, будет иметь исключительное право обслуживания продавца квартиры в течение всего срока действия такого договора.

На первом этапе приобретения недвижимости, покупатель ищет подходящий вариант квартиры. Для продавца же первым этапом является ожидание, когда найдётся покупатель. Возникает вопрос, нужно ли продавцу уже на этой стадии заключать договор с агентством недвижимости? Как правило, подавляющее большинство владельцев квартир или другой недвижимости подают заявки (объявления) сразу в нескольких агентствах. При этом владелец недвижимости хранит документы дома и никаких договоров с агентствами не заключает. Сделка происходит совсем иначе, когда заключается эксклюзивный договор. Хозяин недвижимости заключает эксклюзивный договор только с одним агентством и передаёт ему исключительное право на продажу квартиры вместе со всеми документами на неё.

Если предположить, что кто-то захочет продать "не чистую", в юридическом смысле, квартиру, то такой человек будет давать сведения о ней во множество агентств, не заключая при этом договоров. Зачем? Очень просто, он знает, что документы на квартиру не выдержат серьёзной проверки. Он продержит их у себя до последнего, пока не появится покупатель, а затем, сославшись на спешку, надеется, что в суматохе нарушения в документах останутся никем незамеченными! Агентство же перед совершением сделки тщательным образом проводит проверку документов. Если в результате проверки находятся нарушения, то уважающая себя фирма, безусловно, откажется от сделки. Поскольку, эта же квартира остаётся в базах других агентств её может продать и другое агентство, где не так тщательно проверяются документы. Здесь при отсутствии эксклюзивного договора возможности для мошенничества довольно большие. Это может закончиться судебным разбирательством, связанным с оспариванием одной из сторон предыдущих сделок по данной квартире. А страдает при этом, опять же, добросовестный покупатель. Если продавец заключает эксклюзивный договор и передаёт документы на квартиру в агентство недвижимости по договору ответственного хранения, то он может быть уверен, что будет проведена тщательная и многосторонняя проверка.

Нужен ли эксклюзивный договор покупателю?

В базах среднего агентства может находиться около 2000 квартир. Логично предположить, что рилторы не смотрели все эти квартиры. Это происходит только тогда, когда они ездят с покупателями. Так же они незнакомы и с документами, поскольку они хранятся у продавца. Вследствие этого, агенты не очень хорошо представляют себе, какие именно квартиры они продают. Когда потенциальный покупатель начинает задавать интересующие его вопросы о жилье, очень часто агенту нечего ответить. Как ни странно, большинство агентств даже не пытается изменить такую ситуацию, ссылаясь не физическую невозможность агентов просмотреть все квартиры. При заключении эксклюзивного договора агент, прежде чем планировать рекламную компанию обязательно съездит на квартиру и посмотрит, что она из себя представляет. Это также удобно и покупателю. Он не будет тратить время на поездки в квартиры, которые ему не подходят. Это же удобно и продавцу, т.к. его не будут беспокоить частыми визитами, которые не заканчиваются сделкой.

В чём же выгода продавца при заключении эксклюзивного договора?

Первое, владелец квартиры в большей степени защищён от мошенников. Второе, ему гарантирован достаточный объём рекламы для продажи. Третье, при передаче документов на квартиру агентству есть возможность заранее начать подготовку жилья к продаже. А когда появится покупатель более быстро оформить сделку.

Эксклюзивный договор должен давать продавцу только самые надёжные гарантии. Этот документ непременно будет содержать чёткий перечень работ и услуг, которые агентство обязуется выполнить. В частности, обязательства риэлтора по размещению рекламы квартиры в определённых печатных и электронных СМИ, с заранее оговорённой периодичностью, например. Помимо быстроты продажи жилья продавца и покупателя интересует цена сделки. Как правило, в неё входят стоимость квартиры, стоимость оформления документов и вознаграждение агентства. Таким образом, заключение эксклюзивного договора выгодно во всех отношениях. Хороший добросовестный агент, заключивший эксклюзивный договор, способен работать лучше, чем десять фирм без такого договора!